Az ingatlan eladása mindig izgalmas és komoly döntés, azonban kevesen vannak tisztában azzal, hogy milyen adókötelezettségekkel járhat egy értékesítés Magyarországon. Ingatlanközvetítőként gyakran tapasztalom, hogy ügyfeleim bizonytalanok, ezért ebben a cikkben közérthetően összefoglaltam, hogyan működik az ingatlan adózás 2025-ben. Magyarországon a szabályozást a 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 59–64. §-ai tartalmazzák.
1. Mikor adómentes az ingatlan eladás?
- 5 évnél régebben vásárolt ingatlan – Ha az ingatlant több mint 5 éve vásárolta, az eladásból származó nyereség adómentes.
- Példa: Ha 2020-ban vásárolta meg a lakását, és 2025-ben adja el, a nyereség után már nem kell adót fizetnie.
- Házastársi vagyonközösség megszüntetése – Ha a házastársak közös tulajdonú lakását egyik fél megváltja a másik részéről, az átruházás adómentes, akár külső forrásból történik a megváltás (például hitelfelvétellel).
- Tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján történő átruházás – Ha az ingatlant tartás vagy járadék fejében adják át, a jövedelem adómentes.
- Műemlék ingatlan értékesítése – (2025. január 1-től) adómentes a műemléknek minősülő lakóingatlan eladása, ha:
– az ingatlan megszerzését követően 36 hónap eltelt,
– a magánszemély tulajdonos a felújítást a műemlékvédelmi előírásoknak megfelelően felújította,
– a magánszemély rendelkezik az örökségvédelmi hatóság által az adózás rendjéről szóló törvényben az adókedvezményre jogosító igazolással kapcsolatos adatszolgáltatásra előírt rendben és határidőig kiállított igazolással.
⚠️ Nem adómentes az ingatlan értékesítése, ha az gazdasági tevékenység vagy egyéni vállalkozói tevékenység keretében történt. - Önkormányzati vagy állami lakás bérleti jogáról való lemondás: Ha a lakás bérleti jogáról való lemondásért térítést kap, az adómentes.
- Bíróságon kívüli adósságrendezési megállapodás: Ha a bevételt teljes egészében a tartozások megfizetésére fordítja, a jövedelem nem adóköteles.
2. Mennyi SZJA-t kell fizetni az ingatlan eladás után?
Amennyiben a lakóingatlant nem a fenti esetek egyikében értékesíti, az ingatlan értékesítésből adóköteles jövedelme keletkezett, akkor annak 15 százalékát kell adóként megfizetnie.
Hogyan számítjuk ki az SZJA-t?
A személyi jövedelemadó kiszámításához meg kell határozni az eladás bevételéből a tényleges jövedelmet. Ehhez a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket, de a költségek összege nem lehet több a bevételnél. Az így kapott összeg a számított összeg, ami szerzés és az eladás között eltelt idő függvényében csökken.
Adóköteles jövedelem = Bevétel – Költség – Csökkentő tétel
Bevétel: eladási ár
Költség (elszámolható kiadás):
- az ingatlan megszerzésre fordított összeg
- az ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadás, pl: illeték, ügyvédi költség
- értéknövelő beruházások költsége
- ingatlan eladásával kapcsolatos kiadás, pl: hirdetési díj, ingatlanközvetítői díj, energetikai tanúsítvány, ügyvédi költség
⚠️ Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számolt el költségként. Ha korábban adózott bérbeadásból származó bevétel miatt már elszámolt valaki költséget (például az ingatlanra elszámolt értékcsökkenést), akkor ezt nem lehet kétszeresen levonni az eladásból származó nyereségből az SZJA számításánál.
Példa:
Ön 2022-ben vásárolt egy ingatlant, és 2021–2024 között bérbe adta. A bérbeadás során az ingatlanra elszámolt értékcsökkenést költségként levonta a bérbeadott bevételből. 2025-ben eladja az ingatlant.
Az eladásból származó nyereség (eladási ár – szerzési ár és kapcsolódó költségek) számításánál nem veheti figyelembe azt az értékcsökkenést, amelyet már korábban elszámolt.
Ez a szabály megakadályozza, hogy ugyanazt a költséget kétszer számítsa el a magánszemély az adóalap csökkentésére.
Csökkentő tétel: az ingatlan tulajdonbantartás időszakától függ.
| Szerzés éve | A jövedelem a számított összeg |
| 0. év | 100%-a |
| 1. év | 100%-a |
| 2. év | 90%-a |
| 3. év | 60%-a |
| 4. év | 30%-a |
| 5. év | 0%-a |
👉Példa számítás:
Egy magánszemély 2025-ben 50 millió forintért értékesíti a 2021-ben 40 millióért vásárolt lakását. Az eladó 2 millió forint értékben felújítást végzett az ingatlanon, valamint ingatlanközvetítő segítségével adta el a lakását, aki 1 millió forint sikerdíjat kapott. Mindezeket a költségeket számlával tudja igazolni. Mennyi adót kell fizetnie az ingatlaneladás után?
Adóalap (nyereség): 50– 40 – 2 – 1 = 7 millió forint.
Mivel a 2021 a vásárlást követő 4. év, ezért a fizetendő adó alapja a költséggel csökkentett árkülönbség 30%-a:
Adóköteles jövedelem: 7 millió forint x 30% = 2,1 millió forint
Fizetendő adó: 2,1 millió forint x 15% SZJA= 315 000 Ft
Az eladónak 315 000 Ft SZJA-t kell fizetnie az ingatlaneladás után.
3. Fontos tudnivalók
- A jövedelemszerzés időpontja: az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést, az ingatlanügyi hatósághoz (Földhivatal) benyújtották, nem az ellenérték megfizetése.
- Az értékesített ingatlan szerzésének időpontja: az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést, okiratot, bírósági határozatot az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta.
- Öröklés esetén: a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik, azaz az örökhagyó halálának a napja.
- Ha a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell a jövedelemszerzés évében bevételnek tekinteni, mivel a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja.
- A kiadásokat mindig számlával, okirattal kell igazolni, mert kérheti és ellenőrizheti a NAV.
- Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az szja-bevallásban és az adót is eddig a határidőig kell megfizetni. Fontos, hogy 5 évig minden dokumentumot meg kell őrizni esetleges NAV-ellenőrzésnél be kell mutatni.
Összegzés:
Az ingatlan eladás utáni adózás 2025-ben főként attól függ, mennyi idő telt el a vásárlás óta, és milyen költségeket tud igazolni. 5 év után már adómentes a lakás eladása, de ha ennél rövidebb időn belül történik, akkor 15% SZJA-t kell fizetni a nyereség után.
Ha bizonytalan, érdemes szakértő segítségét kérni, hogy biztosan a megfelelő módon számolja ki az adót és a költségeket.
